買わない方がいい土地はどんな土地？後悔や失敗をしないために確認することも解説！

家を建てる上で一番最初に悩むのは土地だと言われてますし、私も実際にそう感じます。

土地選びで失敗すると、その後の注文住宅でも失敗する可能性が非常に高くなります。

その他にも、土地を購入する前にやっておくことはあるのかな？など、土地を購入する時は悩みが多くなります。

そこで本記事では、建築業界に15年以上携わっている私が、買わない方が良い土地の特徴とその対策について詳しく解説します。

買わない方が良い土地を買ってしまうと、失敗や後悔につながります。

大金を払って購入する土地や注文住宅に失敗しないためにも最後まで読んでください。

買わない方がいい土地はどんな土地？

ただ、これらの土地は上2つ以外は、絶対に買ってはいけないというものではありません。

リスクがあることを正しく理解して、費用とのバランスで判断することが大事です。

建築不可の土地

建築不可の土地に関しては、たとえ安くても絶対に買ってはいけない土地です。

家を建てるための土地を探しているのに、その土地で建築ができないのであれば何の意味もありません。

注意したいことは、今は家が建っていても、立て直し（今の家を壊して新しく家を建てること）が出来ない土地があります。

市街化調整区域とは自然を多く残すため建築を制限しているエリアのことで、原則新しい建物は建てられません。

建築不可の土地は非常に安い金額で売りだされていますので、安すぎる金額の場合は必ず確認して下さい。

不動産屋よりも、ハウスメーカーや工務店に確認して貰った方が間違いはありません。

ハウスメーカーや工務店を探す場合は、まずはカタログを請求して自分に合う会社を見つけるようにして下さい。

抵当権が残っている土地

抵当権が残っている土地は買ってはいけない土地です。

基本的には抵当権を抹消後の売却、もしくは売却と当時に抹消することが一般的です。

念のため、問題がないかの確認だけはしておきましょう。

建てられる家の制限が強い土地

制限が強いと、希望する家が建てられない可能性がグッと上がります。

このような土地は、家の高さや大きさに制限がかかってくる可能性があるので要注意です。

他にも、セットバック（前面道路の幅を確保するため土地の一部を道路にすること）しなければならないこともあります。

どんな制限がかかるのか、間取りや外観にどんな影響が出るかは、専門的な知識がないとわかりません。

そのため、ハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼した時のデメリットもありますが、メリットの方が大きいです。

建築する前に費用がかかる土地

土地の金額が安くても、家を建てるためにやらなければならい土地があります。

こういった土地は、最終的に費用が高くなるケースがほとんどです。

こうした土地では数十万、場合によっては100万単位で費用がかかることもあります。

建築する前にどんな費用がどれくらいかかるのかをハウスメーカーや工務店に調べてもらいましょう。

災害リスクが高い土地

災害リスクが高い土地は、極力避けるべき土地です。

災害の不安を抱えながら暮らさなければならないことを考えると、おすすめできない土地です。

災害リスクが高い土地は、値段がが安くなっていることもあります。

ハザードマップなどを確認した上で購入するか判断して下さい。

住環境が悪い土地

住環境が悪い土地は、一般的には買わない方がいい土地と言えます。

ただしこうした項目は主観によるものが大きく、何を重視するかは人それぞれです。

自分の中で優先順位を考え、絶対にゆずれないポイントを軸に選ぶようにしましょう。

近隣トラブルの恐れがある土地

近隣トラブルの恐れがある土地は、必ず避けましょう。

どんなに立地や家が良くても、近隣トラブルがあると非常に大きなストレスになるからです。

近隣トラブルが原因で、新築後に数年で家を手放して引っ越さなければならなくなった事例もあります。

ただし、リスクを避ける方法はあります。

トナリスクというサービスを利用すれば、事前に調べてくれるためある程度の隣人ガチャは避けることが出来ます。

隣人ガチャは見落としがちなポイントですが、くれぐれも気をつけてください。

買わない方がいい土地はどうやって見分けるの？

すべての項目を自分ひとりで確認するのは、現実的に難しいです。

そこで、下記の方法で土地の良し悪しを判断することをおすすめします。

近隣住民に話を聞く

気になる土地を見つけたら、近隣住民に話を聞いてみることが非常に大事です。

その土地の住み心地やいい点・悪い点を一番理解しているのは、その土地に住んでいる人だからです。

もし印象の悪い対応をされたら、それも良い土地かどうかの判断基準のひとつになります。

ハウスメーカーや工務店に確認してもらう

まだ、契約前でも構いません。

ハウスメーカーや工務店の営業マンにその土地を確認してもらうことが大事です。

もし、自分で土地を探していて良いなと思った土地があったらハウスメーカーや工務店の営業マンに聞くことが一番間違いないです。

土地の形状や前面道路の条件によっては、希望のハウスメーカーや工務店で建築できないこともあります。

ハウスメーカーや工務店を探す場合は、まずはカタログを請求して自分に合う会社を見つけるようにして下さい。

買わない方がよかったと後悔する前に確認すること

土地を買う前にやるべきことは、実はたくさんあります。

その中でも外せないものをピックアップしましたので、ぜひ参考にしてください。

希望の住宅会社で信頼できる営業担当を見つける

買わない方がいい土地を自分で判断するのは現実的に無理と言えます。

経験豊富な営業マンであれば、建築的な観点やこれまで建てた家の事例なども踏まえて良い土地を提案してくれます。

そのため、土地を買う前に必ずやっておきたいことは、信頼のできる営業マンを見つけることです。

土地の相談をしたからと言って、契約をしなければならないといったことはありません。

そのため、まずは注文住宅を建てるためのカタログ一括請求を行い、ある程度のハウスメーカーや工務店と一度話をすることをおすすめします。

本当に自分にとって良い家を建てることが一番大事です。

土地に仮に多少デメリットがあっても、建築プランで解消できることは多いです。

例：日当たりが悪い土地であっても、間取りを工夫することによって「日当たりの良い家」にすることは可能

つまり信頼できる会社や営業マンと一緒に土地探しができれば、土地の選択肢も広がるのです。

希望する土地の優先順位を決める

家族で話し合い、希望する土地の優先順位を決めてください。

ですが、土地のデメリットや不満な点は建築プランや生活の工夫で案外解消できるものです。

絶対に譲れない条件と優先順位を決めて、それを軸に土地探しをしましょう。

ハザードマップを見て調べる

ハザードマップは必ず確認しましょう。

ハザードマップから住所を入力をするだけでリスクを調べることが出来るので、必ず調べましょう。

過去に災害があったか調べる

過去に災害があったか調べておきましょう。

例えば、川の氾濫・土砂災害は、同じ場所で起こることが多いです。（対策をしている場合もあります）

地盤安心マップ・地盤カルテで確認を行う

家を建てる上で、地盤は本当に大事です。

地盤が悪いと、地盤改良に更に費用が掛かる可能性があります。

また、地盤が弱いと地震などによる被害のリスクが高まってしまいます。

地盤の状況は、地盤カルテで無料で調べることが出来ます。

家の前の交通状況を確認する

家の前の交通状況を確認しておきましょう。

車通りが多すぎるとデメリットがたくさんあります。

交通状況は時間帯によっても変わるので、通勤時間など交通量が増えそうな時間にも見ておけるといいです。

治安（小中学校の評判）を調べる

小さな子どもがいる家庭の場合は特に、その土地の治安や学区内の小中学校の評判を調べておくことをおすすめします。

他にも、ひったくりや空き巣などの軽犯罪の発生件数が多いエリアは避けた方がいいです。

小中学校は地域によって教育のレベルや雰囲気も変わってきます。

子どもを安心して通わせられるかどうか、調べておいて損はありません。

雨の日・平日・夜に訪問する

晴れた休日の昼間に一度見るだけではなく、雨の日や平日や夜にも訪問することをおすすめします。

また、車だけでなく最寄り駅から徒歩でも行ってみてください。

地図で見たり車で走ったりするだけではわからなかったことに、気付けるかもしれません。

まとめ：買わない方がいい土地の特徴と対策

買わない方がいい土地とその対策ついて解説してきました。

しかし、絶対に買ってはいけないがいいというわけではありません。（一部は絶対に買ってはいけない土地ですが…）

大事なことは、一人で土地探しをせずにハウスメーカーや工務店と一緒に土地探しをすることである程度は解消されます。

本日のまとめです。

土地を購入前にやった方がいいこともまとめます。

土地探しに苦労しているのであれば、土地探しにおすすめなサイトやアプリや、土地の探し方（裏ワザ）についても解説しています。

ぜひ理想の土地を見つけて、すてきなマイホームを実現してください。

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